Comment nous calculons les prix

La source : les ventes notariées DVF

Les prix publiés ici sont calculés à partir des Demandes de valeurs foncières (DVF), publiées par la Direction générale des finances publiques et Etalab sous licence ouverte. La base recense chaque vente signée chez le notaire : date, prix, adresse, type de bien, surface, nombre de pièces et surface du terrain.

Nous utilisons les fichiers géolocalisés des années 2021 à 2025, qui couvrent les ventes jusqu'au 31 décembre 2025. Après filtrage, 2 287 ventes de logements anciens sont retenues dans les 20 communes du site. Les ventes du premier semestre 2026 seront intégrées dès leur publication sous forme géolocalisée.

Les filtres appliqués

• Uniquement les ventes (pas les échanges, adjudications ni ventes de terrains nus).
• Une seule unité d'habitation par acte : les ventes groupées de plusieurs logements, dont le prix ne peut être ventilé, sont écartées.
• Surface d'au moins 10 m² et prix d'au moins 30 000 €.
• Prix au m² compris entre 1 200 et 14 000 € pour écarter les erreurs de saisie et les ventes atypiques.
• Les ventes en l'état futur d'achèvement (sur plan) sont comptées à part : elles suivent les prix des promoteurs, pas ceux de l'ancien.
• Surface du terrain : somme des parcelles de l'acte, une seule fois par parcelle et par nature de culture.

Médianes, fenêtres et échantillons

Nous publions des médianes plutôt que des moyennes : la médiane partage les ventes en deux moitiés et résiste mieux aux biens atypiques. Deux fenêtres :

• les 24 derniers mois publiés (janvier 2024 à décembre 2025), pour le niveau actuel des prix ;
• les cinq années 2021 à 2025, pour les évolutions et pour les communes qui comptent moins de cinq ventes en 24 mois.

Une médiane n'est publiée qu'à partir de cinq ventes, une rue qu'à partir de trois. Le nombre de ventes est toujours indiqué : plus il est faible, plus le repère est fragile.

Ce que les données ne disent pas

• L'état, la vue, les dépendances, la piscine, l'assainissement ou l'étiquette énergie ne figurent pas dans DVF : ils expliquent souvent 15 à 20 % d'écart entre deux maisons voisines.
• Une vente apparaît dans DVF à la signature de l'acte, en général trois mois après l'accord sur le prix.
• Nous ne publions aucune vente individuelle sur les pages indexées : uniquement des statistiques par commune ou par rue.

L'estimation en ligne

L'estimateur sélectionne les ventes du même type de bien, d'une surface comparable, et les pondère selon la distance à votre rue, le nombre de pièces, l'ancienneté de la vente et, pour une maison, la taille du terrain. Dans les petites communes, il retient aussi les ventes des communes voisines, pondérées par la distance. Il corrige ensuite le résultat selon l'état, l'extérieur, l'étiquette énergie et l'étage. Il donne une fourchette ; un avis de valeur après visite reste indispensable pour fixer un prix.

Qui calcule et vérifie ?

Les traitements sont réalisés et relus par Guillaume AB DER HALDEN, agent immobilier depuis 2008. Une erreur, une question sur un chiffre ? Écrivez-moi : je corrige et je cite la correction.

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